Grupo Microanalisis

Estudios Ambientales Y Due Diligence

 

Hay muchas traducciones de Due Diligence (DD), pero la más cercana podría ser “Debido Proceso”, esto quiere decir, los trabajos y estudios para determinar las condiciones y riesgos en una transacción de bienes raíces.  Hay varios tipos de DD, pero los principales son el legal, el estructural (cuando haya edificios) y el ambiental.

    • El DD Legal: es para confirmar que la propiedad no tiene litigios, ver registros de propiedad, y confirmar que la parte vendedora “legalmente” puede vender la propiedad.
    • El DD Estructural: es para determinar el valor del edificio (avalúo) en caso de existir, identificar si el edificio está en buenas, o malas condiciones físicas.
    • El DD Ambiental: que es el que nos concierne, es el proceso para determinar el grado de riesgo ambiental de la propiedad que pudiera afectar el valor de la transacción.

La Primera Función del DD

En una transacción de compra-venta, identificar si la propiedad no tiene un “pasivo” ambiental, que pudiera ir en detrimento del valor en el que se está tazando la transacción, esto es, que en base a las operaciones y/o actividades realizadas en el momento o con anterioridad en la propiedad, se haya generado algún tipo de contaminación, al lugar o las propiedades aledañas, a las que tendría que enfrentarse el comprador, ya que el asumiría toda la responsabilidad de remediar los daños ambientales generados.

Un ejemplo podría ser, que la propiedad estuvo ocupada por una industria metalmecánica, y hubo muchos derrames de aceite o solventes durante el tiempo que operó la empresa, estos derrames pasaron los pisos de concreto y contaminaron el suelo, o en el peor de los casos, que el nivel freático del agua estuviera muy superficial, y la contaminación alcanzó el nivel friático, y este la desparramo a las propiedades vecinas.  De acuerdo con las leyes en México (y en muchos otros países), el dueño de la propiedad sería el responsable de limpiar la contaminación, y en algunos casos, esos costos son muy altos, y lo que parecía un buen negocio de compra, se convierte en una mala inversión.

En el caso de la “Primera Función del DD”, es recomendable que el comprador realice el DD, ya que, si le pide uno al vendedor, el contratista que utilice el vendedor podría ser un poco parcial a favor del vendedor, especialmente si es cliente frecuente del contratista.

La Segunda Función del DD

Se aplicaría al dueño del edificio cuando va a arrendar la propiedad a un nuevo inquilino, el DD (en este caso el Phase I ESA), es como una fotografía de las condiciones ambientales en las que se encuentra el edificio al momento de rentar la propiedad, y en el contrato de arrendamiento, se estipularía que el inquilino, deberá de entregar el edificio en las mismas condiciones.

En el caso de la “Segunda Función del DD”, es recomendable que el potencial inquilino realice el DD, ya que, al igual que en el párrafo anterior, si le pide uno al dueño, el contratista que utilice el dueño podría ser un poco parcial a su favor, porque normalmente es cliente frecuente del contratista.

Nuestros Servicios

El Grupo Microanalisis pone a su disposición el servicio de DD estructural a través de un PCA (siglas en ingles de Property Condition Assessment), que además de identificar problemas en pisos, columnas o techos, determina montos de mantenimiento por un periodo de 7 a 12 años (depende del cliente el número de años que necesite)  y el DD ambiental a través de un Phase I ESA (siglas en ingles de Environmental Site Assessment).

Estos estudios se limitan a una sola fase (son de un solo evento), a menos que se identifiquen áreas de riesgo ambiental y/o estructural, y que el cliente quiera que se hagan estudios adicionales como un muestreo para confirmar la existencia o no de la contaminación y estimar costos de remediación y/o reparación del edificio.

Preguntas frecuentes

¿Qué tiempo tardan en realizarlos?

El Pase I ESA y PCA, normalmente toman de dos a tres semanas después de realizar la visita para tener los reportes listos, se pueden hacer en menos tiempo, pero implica que el inspector esté disponible sin reportes previos, así como la información necesaria sea entregada a tiempo.

¿Por qué es importante para una empresa llevar a cabo estos estudios?

Todo se puede reducir a cuestiones económicas, te pueden estar ofreciendo una propiedad que esta en precio o relativamente barata, pero al final si se encuentran problemas ambientales y/o estructurales, la reparación de los problemas te puede sacar del balance económico de tu proyecto. En grandes proyectos, el costo de inversión de estos estudios es mínimo.

¿Qué tipos de empresas deben llevar a cabo estos estudios?

Estos estudios son normalmente requeridos por las empresas financieras (bancos, fondos de inversión, etc.) en el trámite de créditos.  También un inversionista que piensa adquirir una propiedad o un portafolio de propiedades con dinero propio, es importante que se asegure de que no esta comprando un pasivo ambiental, o un problema de un edificio inservible.   También, se recomienda hacer el Phase I ESA, cuando se va a rentar un edificio, para establecer las condiciones ambientales previas a la ocupación de la propiedad.

¿Es importante realizar estos estudios en México?

Sí es muy importante para proteger el patrimonio de las empresas, especialmente en México donde todavía hay mucha información considerada confidencial entre la empresa que realizó una violación de la normatividad y la agencia reguladora.  Poco a poco se ha convertido en un procedimiento común, y ahora hasta el BACOMEX lo solicita para el financiamiento de proyectos en México.

Para más información acerca de estos y cualquiera de nuestros servicios, envíenos un mensaje.